Cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler: bruta, neta y ROE
La rentabilidad de un inmueble destinado al alquiler puede medirse de varias formas: bruta, neta, cashflow y ROE. Analizamos cada indicador y qué información aporta cada uno.
En este artículo
Evaluar una inversión inmobiliaria destinada al alquiler exige algo más que dividir la renta anual entre el precio de compra. Existen varios indicadores complementarios, cada uno de los cuales responde a una pregunta distinta sobre la operación.
Rentabilidad bruta
Relaciona los ingresos anuales por alquiler con el precio de compra de la vivienda, sin descontar gastos:
Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales por alquiler / Precio de compra) × 100
Es el indicador más habitual para comparar inmuebles a simple vista, aunque sobreestima la rentabilidad real al no considerar los gastos asociados a la propiedad.
Rentabilidad neta
Descuenta del cálculo los gastos recurrentes (comunidad, seguro, mantenimiento, gestión) y el IBI, ofreciendo una imagen más ajustada del rendimiento real de la inversión:
Rentabilidad neta (%) = ((Ingresos anuales − Gastos anuales) / Precio de compra) × 100
La diferencia entre rentabilidad bruta y neta puede ser considerable, especialmente en inmuebles con cuotas de comunidad elevadas o que requieren gestión externa.
Cashflow: el efectivo disponible cada mes
Cuando la compra se financia con hipoteca, el cashflow resta también la cuota hipotecaria del resultado operativo, reflejando el dinero que efectivamente queda disponible cada mes:
Cashflow anual = (Ingresos − Gastos) − Cuota hipotecaria anual
Un cashflow positivo indica que el alquiler cubre todos los gastos, incluida la hipoteca; un cashflow negativo implica que el propietario debe aportar dinero de su bolsillo cada mes para sostener la inversión.
ROE: rentabilidad sobre el capital realmente invertido
El ROE (Return on Equity) relaciona el cashflow, descontado el efecto del IRPF sobre los rendimientos del alquiler, con el capital propio realmente desembolsado: la entrada más los gastos de compra si se ha usado financiación, o el precio total más gastos si la compra ha sido al contado.
ROE (%) = ((Cashflow anual − IRPF anual) / Inversión inicial) × 100
El ROE suele ser el indicador más relevante cuando se utiliza financiación, ya que muestra el rendimiento obtenido sobre el dinero realmente aportado, no sobre el valor total del inmueble.
La fiscalidad del alquiler de vivienda
Los rendimientos netos del alquiler de vivienda habitual del inquilino pueden beneficiarse de una reducción en la base imponible del IRPF, lo que reduce de forma efectiva la tributación sobre el beneficio obtenido y mejora el ROE neto de la inversión frente a otros usos del inmueble (alquiler turístico, local comercial) que no cuentan con esta reducción.
Cálculo de su inversión
La calculadora de rentabilidad de alquiler calcula estos cuatro indicadores a partir del precio, los gastos, el alquiler mensual y, en su caso, la financiación utilizada. Puede completar el análisis con la calculadora de hipoteca para ajustar la cuota financiera y con la calculadora de interés compuesto para comparar el rendimiento con otras alternativas de inversión.
Fuentes oficiales
- Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) — https://sede.agenciatributaria.gob.es
- Banco de España — https://www.bde.es
- Instituto Nacional de Estadística (INE) — https://www.ine.es