Cuánto puedo pedir de hipoteca según mis ingresos
Los bancos limitan la cuota hipotecaria a un porcentaje de los ingresos netos y financian, en general, hasta el 80 % de la vivienda. Analizamos cómo se calcula el capital máximo.
En este artículo
Antes de buscar vivienda conviene conocer el capital máximo que una entidad estaría dispuesta a financiar. Este importe no depende únicamente del precio de la vivienda deseada, sino de la capacidad de endeudamiento del solicitante.
La regla del esfuerzo hipotecario
Las entidades financieras aplican, como criterio general, que la cuota mensual de todos los préstamos (hipoteca incluida) no supere entre el 30 % y el 35 % de los ingresos netos del solicitante o de la unidad familiar. Este porcentaje se conoce como ratio o tasa de esfuerzo.
Cuota máxima = Ingresos netos × Ratio de esfuerzo − Deudas mensuales existentes
Las deudas mensuales existentes —préstamos personales, financiación de vehículos u otras hipotecas— reducen directamente la cuota disponible para la nueva hipoteca, ya que el banco valora el conjunto de las obligaciones de pago.
De la cuota máxima al capital máximo
Una vez determinada la cuota máxima asumible, se aplica la fórmula inversa de la amortización francesa para obtener el capital máximo financiable, en función del plazo y del tipo de interés estimado (fijo o Euríbor más diferencial):
Capital máximo = Cuota máxima × (1 − (1 + i)^−n) / i
A mayor plazo, mayor es el capital que puede financiarse con la misma cuota, aunque también aumenta el total de intereses pagados durante la vida del préstamo.
El límite de financiación (LTV)
Además de la capacidad de pago, las entidades limitan el porcentaje del valor de tasación que financian (Loan to Value o LTV), que en general se sitúa en el 80 % para la vivienda habitual y en porcentajes inferiores para segundas residencias. El resto del precio, junto con los gastos de compra (impuestos, notaría, registro), debe cubrirse con ahorro propio.
Cálculo de su capacidad
La calculadora de cuánto puedo pedir de hipoteca estima el capital máximo a partir de sus ingresos netos, sus deudas y el tipo de interés aplicable. Una vez conocido el importe orientativo, la calculadora de hipoteca permite simular la cuota exacta y la calculadora de gastos de compra de vivienda completa el presupuesto necesario.
Fuentes oficiales
- Banco de España (guía de acceso al préstamo hipotecario) — https://www.bde.es
- Banco Central Europeo — https://data.ecb.europa.eu