¿Cuánto puede subir el alquiler? IPC o IRAV según tu contrato
Desde 2025, los alquileres firmados después del 26 de mayo de 2023 no pueden subir más que el IRAV del INE. Te explicamos qué índice se aplica a tu contrato, cómo se calcula la subida y qué hacer si te suben de más.
En este artículo
- Primero: ¿tu contrato permite subir la renta?
- Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: tope del IRAV
- Contratos anteriores: lo que diga el contrato
- Ejemplos con los últimos datos
- Qué mes del índice se aplica
- Cómo debe comunicarte la subida el casero
- ¿Y si te suben más de lo permitido?
- Preguntas rápidas
Cada año, al cumplirse el aniversario del contrato, muchos caseros actualizan la renta del alquiler. Hasta hace poco casi todos usaban el IPC, pero la Ley de Vivienda cambió las reglas: desde 2025 existe un nuevo índice, el IRAV, que limita la subida de buena parte de los contratos. Saber cuál te toca puede ahorrarte cientos de euros al año.
Primero: ¿tu contrato permite subir la renta?
La Ley de Arrendamientos Urbanos solo permite actualizar la renta si el contrato lo dice expresamente. Si tu contrato no incluye ninguna cláusula de actualización, el casero no puede subirte el alquiler mientras el contrato esté en vigor, ni siquiera con el IPC.
Si la cláusula existe, el índice que se aplica depende de cuándo firmaste el contrato.
Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: tope del IRAV
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, encargó al INE crear un índice de referencia para actualizar los alquileres. Es el Índice de Referencia de Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que se publica cada mes desde enero de 2025.
Para los contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023, la actualización anual no puede superar el IRAV, aunque el contrato diga que se aplica el IPC. Si el IPC es menor que el IRAV, se aplica el IPC: el IRAV es un tope, no una subida mínima.
Contratos anteriores: lo que diga el contrato
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 se actualizan con el índice pactado, normalmente el IPC. Los límites temporales del 2 % (2022–2023) y del 3 % (2024) ya no están vigentes, así que en estos contratos la subida puede ser el IPC completo.
Ejemplos con los últimos datos
Con los datos de agosto de 2026 publicados por el INE (IPC del 4,3 % e IRAV del 2,47 %), la diferencia es notable:
| Renta actual | Con el IPC (4,3 %) | Con el IRAV (2,47 %) | Ahorro al año con el IRAV |
|---|---|---|---|
| 700 € | 730,10 € | 717,29 € | 153,72 € |
| 900 € | 938,70 € | 922,23 € | 197,64 € |
| 1.200 € | 1.251,60 € | 1.229,64 € | 263,52 € |
Los índices cambian cada mes. La calculadora de actualización del alquiler usa siempre el último IPC y el último IRAV publicados por el INE y aplica el límite que corresponde según la fecha de tu contrato.
Qué mes del índice se aplica
El que indique el contrato. Si no lo concreta, se suele aplicar la última variación anual publicada en la fecha en que se cumple cada año de contrato. El INE publica el IPC definitivo y el IRAV de cada mes hacia mediados del mes siguiente, así que, por ejemplo, en una actualización a principios de octubre se aplica normalmente el dato de agosto.
Cómo debe comunicarte la subida el casero
- La actualización solo puede aplicarse una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato.
- El casero debe notificarla por escrito, indicando el porcentaje aplicado. Si se lo pides, tiene que acompañarla del certificado del INE.
- La nueva renta se paga a partir del mes siguiente a la notificación.
¿Y si te suben más de lo permitido?
Si tu contrato es posterior al 26 de mayo de 2023 y la subida supera el IRAV, la parte que exceda el límite no es exigible. Lo recomendable es:
- Comprobar la fecha del contrato y el índice pactado.
- Calcular la subida correcta con el índice publicado por el INE.
- Comunicárselo al casero por escrito (un burofax o un correo con acuse de recibo) y pagar solo la renta correctamente actualizada.
Si ya has pagado de más, puedes reclamar la devolución. Las oficinas municipales de vivienda y las asociaciones de inquilinos ofrecen asesoramiento gratuito.
Preguntas rápidas
¿El IRAV se aplica a locales o alquileres de temporada? No. Solo a los contratos de vivienda habitual regulados por la LAU. Los locales, las oficinas y los alquileres de temporada se actualizan según lo pactado.
¿Puede bajar el alquiler? Sí, si el índice pactado es negativo y el contrato lo aplica en ambos sentidos. El IRAV no impide las bajadas: solo limita las subidas.
¿Y al renovar el contrato? Al terminar el contrato y firmar uno nuevo, la renta inicial se pacta de nuevo. En las zonas de mercado residencial tensionado declaradas por las comunidades autónomas, la renta del nuevo contrato también está limitada.