Cómo se calcula la cuota de la hipoteca: sistema francés, TIN y Euríbor
La cuota mensual de una hipoteca depende del capital, el plazo y el tipo de interés aplicado. Analizamos el sistema de amortización francés y la diferencia entre hipoteca fija y variable.
En este artículo
La práctica totalidad de las hipotecas concedidas en España utiliza el sistema de amortización francés, en el que la cuota mensual permanece constante durante toda la vida del préstamo, aunque la proporción entre capital e intereses que la componen varía mes a mes.
La fórmula de la cuota constante
La cuota mensual se obtiene a partir de tres variables: el capital solicitado, el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12) y el número total de cuotas (el plazo en años multiplicado por 12):
Cuota = Capital × i / (1 − (1 + i)^−n)
Donde i es el tipo de interés mensual y n el número de mensualidades. Al ser constante, la cuota facilita la planificación del presupuesto familiar, aunque el reparto entre capital amortizado e intereses no es lineal.
Cómo evoluciona el reparto capital-intereses
En los primeros años, la mayor parte de la cuota corresponde a intereses, ya que estos se calculan sobre un capital pendiente todavía elevado. A medida que el capital pendiente disminuye, la proporción de la cuota destinada a amortizar capital aumenta progresivamente. Por eso, una tabla de amortización muestra un descenso gradual de los intereses mensuales y un aumento simétrico del capital amortizado.
Hipoteca fija frente a hipoteca variable
- Hipoteca fija: el TIN se mantiene constante durante toda la vida del préstamo, por lo que la cuota no varía salvo por cambios voluntarios (amortizaciones anticipadas, por ejemplo).
- Hipoteca variable: el tipo aplicado se compone del Euríbor a 12 meses más un diferencial fijado por la entidad. Al revisarse periódicamente (habitualmente cada 6 o 12 meses), la cuota puede aumentar o disminuir según la evolución del Euríbor.
TIN y TAE: por qué no son lo mismo
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que se aplica para calcular la cuota. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incorpora además las comisiones y los gastos asociados al préstamo, por lo que constituye una referencia más completa a la hora de comparar ofertas de distintas entidades.
Cálculo de su hipoteca
La calculadora de hipoteca genera la cuota mensual, el total de intereses pagados y la tabla de amortización completa, tanto para hipoteca fija como variable con el Euríbor actualizado. Si todavía no ha decidido el importe a solicitar, la calculadora de cuánto puede pedir de hipoteca estima el capital máximo según sus ingresos.
Fuentes oficiales
- Banco de España (guía hipotecaria) — https://www.bde.es
- Banco Central Europeo (Euríbor y tipos de referencia) — https://data.ecb.europa.eu
- Boletín Oficial del Estado — https://www.boe.es