¿Amortizar la hipoteca o invertir los ahorros? Cómo decidir con números
Amortizar hipoteca equivale a una rentabilidad segura igual al tipo de interés. Comparamos cuándo compensa más invertir, con ejemplos de 20.000 € a 10 años.
En este artículo
Cuando se acumulan ahorros teniendo una hipoteca, surge la duda clásica: ¿conviene amortizar parte de la deuda o invertir ese dinero? No hay una respuesta única, pero sí un método sencillo para decidir con cifras en lugar de por intuición.
La idea clave: amortizar es una inversión segura
Cada euro que se amortiza deja de generar intereses. Por tanto, amortizar equivale a obtener una rentabilidad garantizada igual al tipo de interés de la hipoteca, sin riesgo de mercado y sin pagar impuestos por esa ganancia.
Esto permite comparar de forma directa:
- Si la hipoteca está al 3 %, amortizar rinde un 3 % seguro.
- Invertir solo compensa si se espera obtener, después de impuestos y comisiones, una rentabilidad superior al 3 %, asumiendo el riesgo de que no ocurra.
Ejemplo: 20.000 € durante 10 años
La tabla muestra en qué se convierten 20.000 € a 10 años en cada alternativa. En el caso de amortizar, se supone que el ahorro de intereses se reinvierte a ese mismo tipo. Las rentabilidades de inversión son netas de impuestos y comisiones, y son hipótesis, no previsiones.
| Opción | Rentabilidad | Resultado a 10 años |
|---|---|---|
| Amortizar hipoteca al 2 % | 2 % seguro | 24.380 € |
| Amortizar hipoteca al 3 % | 3 % seguro | 26.878 € |
| Amortizar hipoteca al 4 % | 4 % seguro | 29.605 € |
| Invertir con 4 % neto anual | 4 % no garantizado | 29.605 € |
| Invertir con 6 % neto anual | 6 % no garantizado | 35.817 € |
Con una hipoteca al 2 %, invertir parece mejor, siempre que se consiga más de un 2 % neto. Con una hipoteca al 4 %, la inversión debe superar ese listón con holgura para que merezca la pena el riesgo. Para comprobar el efecto con su propio importe, puede usar la calculadora de interés compuesto.
Lo que la tabla no muestra
Los números son solo una parte de la decisión:
- Impuestos: las ganancias de la inversión tributan en el IRPF, a partir del 19 %. El ahorro de intereses de la hipoteca no tributa. Por eso la rentabilidad bruta necesaria para empatar es mayor que el tipo de la hipoteca.
- Riesgo: una rentabilidad del 6 % es una media; en un año concreto puede ser negativa. Amortizar no tiene esa incertidumbre.
- Liquidez: el dinero invertido se puede recuperar, con mayor o menor coste. Una vez amortizado, solo se recupera pidiendo otro préstamo, normalmente más caro.
- Comisiones: algunas hipotecas cobran por amortizar anticipadamente. Con carácter general, el límite legal en las variables es del 0,25 % del capital amortizado durante los 3 primeros años o del 0,15 % durante los 5 primeros (después, nada), y en las fijas del 2 % durante los 10 primeros años y del 1,5 % después.
- Desgravación: la deducción por vivienda habitual solo se mantiene para las hipotecas anteriores a 2013. Si es su caso, conviene tenerla en cuenta.
Reducir cuota o reducir plazo
Si decide amortizar, hay dos formas de hacerlo, con efectos distintos:
- Reducir el plazo: la cuota se mantiene y la hipoteca termina antes. Es la opción que más intereses ahorra.
- Reducir la cuota: el plazo se mantiene y la cuota baja. Aporta más holgura mensual, pero se ahorran menos intereses.
La calculadora de amortización anticipada compara ambas con la comisión del banco, y la calculadora de hipoteca permite simular la cuota resultante.
Un orden de prioridades razonable
Antes de comparar rentabilidades conviene resolver lo básico:
- Fondo de emergencia: entre 3 y 6 meses de gastos en una cuenta de fácil acceso. No es dinero para amortizar ni para invertir.
- Deudas más caras: tarjetas o préstamos personales con intereses altos se amortizan siempre antes que la hipoteca.
- Decisión según el tipo de la hipoteca: con tipos bajos suele priorizarse invertir o mantener liquidez; con tipos altos, amortizar gana atractivo.
- Tolerancia al riesgo y horizonte: quien duerme mejor sin deudas puede valorar ese beneficio personal, aunque no figure en la hoja de cálculo.
Una opción intermedia es repartir: amortizar una parte y mantener otra invertida o disponible.
Errores frecuentes
- Comparar con la rentabilidad bruta de una inversión, sin descontar impuestos y comisiones.
- Amortizar todo el dinero y quedarse sin liquidez ante un imprevisto.
- Ignorar la comisión del banco por amortizar.
- Suponer que la bolsa rinde siempre un 7 % cada año: sube y baja, y a veces cae varios años seguidos.
Fuentes oficiales
- Banco de España (portal del cliente bancario) — https://clientebancario.bde.es
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — https://www.boe.es
- Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) — https://www.cnmv.es