¿Alquilar o comprar vivienda en 2026? Los números que deciden
Comprar no siempre es mejor que alquilar. Comparamos con cifras el patrimonio de quien compra con hipoteca y de quien alquila e invierte la diferencia, y te explicamos qué variables inclinan la balanza.
En este artículo
"Alquilar es tirar el dinero" es una de las frases más repetidas en España. Es verdad solo a medias: quien compra también "tira" dinero en intereses, impuestos, comunidad, IBI y mantenimiento. Para comparar de forma justa hay que mirar cuánto patrimonio tendrás al final en cada caso.
Cómo se compara de forma justa
Imagina dos personas con los mismos ahorros y el mismo presupuesto mensual:
- Quien compra usa sus ahorros para la entrada y los gastos de compra, y paga cada mes la hipoteca más los gastos del propietario. Su patrimonio es el valor de la vivienda menos la deuda pendiente.
- Quien alquila paga la renta e invierte los ahorros que no ha gastado en la entrada, además de la diferencia mensual si el alquiler le sale más barato que la hipoteca.
Así es como funciona nuestra calculadora de alquilar o comprar.
Un ejemplo con cifras
Vivienda de 250.000 €, entrada del 20 %, un 10 % de impuestos y gastos, hipoteca al 2,9 % a 30 años (cuota de 832 €), gastos de propietario del 1 % anual y revalorización del 2 % anual. Alternativa: alquiler de 1.000 € con subidas del 3 % anual e inversión de los ahorros al 5 %.
| Años | Patrimonio si compras | Patrimonio si alquilas |
|---|---|---|
| 5 | 99.948 € | 96.598 € |
| 10 | 165.521 € | 123.286 € |
| 20 | 368.337 € | 200.820 € |
En este escenario comprar compensa a partir del quinto año y la ventaja crece con el tiempo, porque la hipoteca se va pagando y la vivienda se revaloriza.
Cuándo sale mejor alquilar
Cambia un par de supuestos y el resultado se da la vuelta:
- Si el alquiler es más barato: con una renta de 800 € en lugar de 1.000 €, comprar tarda nueve años en compensar.
- Si la vivienda no se revaloriza y los ahorros rinden un 6 %, comprar solo gana pasados unos 27 años.
- Si te vas a mudar pronto: el ITP o el IVA, la notaría y el registro (entre un 8 % y un 13 % del precio) se pierden si vendes a los pocos años. Por eso, para estancias de menos de 5-7 años, alquilar suele salir mejor.
Una regla rápida: el PER inmobiliario
Divide el precio de la vivienda entre el alquiler anual de una vivienda equivalente:
- PER por debajo de 15: comprar suele compensar.
- PER entre 15 y 20: depende de tu horizonte y de tus alternativas de inversión.
- PER por encima de 20: alquilar suele ser más ventajoso.
En el ejemplo, 250.000 € / 12.000 € = PER de 20,8, en la zona alta. Aun así compra gana porque suponemos que la vivienda se revaloriza y que el alquiler sube un punto más que la inflación. Es una regla orientativa, no una sentencia.
Lo que los números no recogen
- Estabilidad: comprar te protege de subidas de alquiler y de tener que mudarte.
- Flexibilidad: alquilar te permite cambiar de ciudad o de casa por trabajo o por familia sin costes.
- Disciplina de ahorro: la hipoteca obliga a ahorrar cada mes; invertir la diferencia requiere constancia.
- Riesgo: una vivienda concentra tu patrimonio en un solo activo, poco líquido.
Antes de decidir
- Calcula todos los gastos de compra de tu comunidad, incluido el ITP.
- Simula la cuota con la calculadora de hipoteca y comprueba que no supera el 30-35 % de tus ingresos.
- Compara tu caso concreto con la calculadora de alquilar o comprar, probando escenarios pesimistas.